영등포 준공업지역 임장(문래역,영등포구청역,당산역)

 

안녕하세요? 똑형입니다.

오늘은 준공업지역의 대표적인 지역인 영등포 지역에 대하여 알아 보도록 하겠습니다.(기준시점 20년 5월)

 

 

2호선 기준으로 신도림역-문래역-영등포구청역-당산역은 우리나라의 대표적인 준공업지역으로 기존에 미개발된 지역을 도시 재생으로 발전시킬 소지가 다분한 지역입니다.

 

아울러 이 지역은, 2호선을 기준으로

당산역은 9호선, 2호선 더블역세권

영등포구청역은 5호선, 2호선 더불역세권 입니다.

 

서울에서 9호선, 2호선, 3호선을 일반적으로 황금노선이라고 하는데,

이는 업무단지인 영등포, 종로도심, 강남, 문정, 마곡 등을 관통하기 때문입니다.

 

오늘 임장 아파트는,

​

1) 문래역의 현대힐스테이드, 문래자이

2) 영등포구청역의 당산2가 현대 홈타운, 당산 삼성2차(국회대로지하화 호재)

3) 당산역의 당산삼성래미안 4차, 곧 입주 예정인 당산 센트럴 아이파크

 

입니다.

 

 

 

 

 

1) 문래역 현대 힐스테이트 / 문래 자이

 

문래역 초 역세권에 위치한 현대 힐스테이트와 문래자이는 문래역 일대의 대장으로

문래자이가 천세대로 가격을 지휘하고 힐스테이트가 따라 가는 형국입니다.

 

문래 힐스테이트는 03년도에 지은 것으로 당시 현대 홈타운으로 명명되었으며 이후 힐스테이트로 이름이 바뀌었습니다. 03년 아파트의 특징은 서비스 면적이 많아서 아파트 자체의 내부 공간 확보가 많은 것이 특징입니다. 또한 지하 주차장과 연결된 아파트를 짓기 시작하던 시기로 향후 리모델링시 비용 절감이 많이 되는 장점이 있습니다.

 

문래역 1번 출구를 나오면 공원이 있습니다. 입주민들에게 편의를 잘 제공해 주는 것 같습니다.

 

 

문래 힐스테이트는 776세대에 용적율은 264%입니다. 이후 글에서도 확인해 보겠지만, 이 지역 중 영등포구청역쪽 아파트들이 일반적인 준공업지역에 맞게 용적율을 높게(거의 400프로 가까이) 사용해서 지었습니다. 하지만 문래역과 당산역 일대 아파트들은 용적율이 무난해서 동간 거리가 넓고 답답함이 적은 것 같습니다.

33평이 최소 평수이고 매매가 11억 3천에 전세가 6억 2천 정도 하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

아파트들이 정방향에 반듯하게 지어졌으며 아파트 안쪽으로는 차량 진입이 불가하게 되어 있어 내부에 안락함을 제공해 주고 있습니다.

03년도식 힐스테이트 아파트는 제가 다녀본 바로는 아파트 내/외장에 신경을 많이 써서 잘 지은 아파트들이 많습니다. 여기도 그런 특징이 잘 보여 지는 아파트입니다.

 

 

 

 

아파트 안에 상가가 있고 바로 뒷쪽에 주 도로 상가들이 많이 있습니다.

 

 

힐스테이트 바로 옆에 문래초교가 있으며 양화중학교도 길 건너에 있습니다.

일반적인 학군은 인근에 목동 학군이 있어 학원은 라이드를 목동으로 많이 보내고

학교 자체의 평가는 목동 보다는 못하지만 빠지지는 않는다는게 부동산 사장님의 설명입니다.

 

자이 아파트 옆에 공터는 제2 세종 문화회관 건설 예정지로 이후에 다시 한번 언급 하겠습니다.

 

힐스테이트 아파트 후문에 4차선 도로와 주 메인 상권이 형성되어 있어 실거주로는 아주 우수해 보입니다.

 

문래초등학교는 강당 공사중이였고요! 길건너 바로 홈플러스가 있습니다.

 

다음으로 문래자이입니다.01년도 입주한 아파트도 1,302 대단지 세대입니다.

용적율 249%에 35평 기준 매매가 12억에 전세가 6.5억 정도 합니다.

앞에 힐스테이트랑 갭 자체는 같아서 투자를 하실때는 비교를 많이하게 될 것 같습니다. 힐스테이트가 아직 공시지가는 6억이 넘지 않았을 것 같아 장기임대사업 등록하시면 메리트가 있을 것 같습니다.(일부 RR은 6억이 넘었을 것 같습니다)

 

 

문래자이도 용적율이 적당해서 반듯하게 잘 지었습니다.

아파트 안에 롤러스케이트장과 배구장, 배드민턴장까지 그 당시에 주민 커뮤니티 센터를 잘 만든 것 같습니다.

 

 

 

 

문래자이는 아파트 내부로 차량이 이동 가능하게 되어 있으나, 사람들이 다니는 도보와는 다소 구분이 되어 있습니다.

 

 

주차가 세대당 1.6대 가까이 되어서 지하 주차장까지 쓰면 충분히 주차는 가능해 보입니다.

문래 자이 바로 옆에 준공업지대의 모습이 잘 보입니다.

이렇게 낡고 오래된 건물을 하나씩 철거하면서 새로운 모습으로 바뀌는 곳이 지금의 영등포 지역입니다.

 

현재의 준공업지역은 대부분 이렇게 영세 기계공업 들의 조그만 공장들이 많이 있습니다.

 

이렇게 오래된 공장을 개조해서 커피숍으로 활용하기도 하고 있습니다.

저도 좀 쉴겸, 커피를 한잔 했는데, 디자인이 좀 세련되지 못해서 그런지 커피 맛은 아주 찐하게 만족스러웠습니다.

 

 

이랬던 환경들이 지금은 서서히 지식산업센터 등으로 변모하고 있고 현재 일대의 문화예술인 거리등은 새로운 활력을 주고 있습니다.

 

 

2) 영등포 구청역의 당산2차 현대홈타운과 삼성2차입니다.

삼성2차 아파트가 국회대로 지하화와 관련이 있는데요! 국회대로는 과거 재물포로가 바뀐 명칭입니다. 이 넓은 8차선 도로를 안쪽 1,2차선은 지하화 하고 공원으로 조성한다는 계획입니다.

 

 

현재 여의도에서 부터 공사가 진행중이고 지하에서 되고 있어 일반인들 눈에는 보이지 않습니다. 23년 완공예정으로 완공시 일대의 큰 변화를 줄 것 입니다.

서부간선도로 지하와와 연계되어 준공업지역인 영등포가 레벨업 할 수 있는 계기가 분명히 될 것이라고 생각하고 있습니다.

 

<국회대로 지하화 23년 완공예정>

 

 

 

 

앞에 문래역에서 잠깐 언급한 제2 세종문화회관 건설관련입니다( 빨간 원 부분!)

 

당산2가 현대홈타운은 95년도 입주한 아파트로 783세대에 299% 용적율로 높은 용적율로 지어졌습니다. 30평 기준 9억 매매가에 전세가 4.5억입니다.

 

 

높은 용적율을 상쇄하기 위해 최대한 아파트를 반듯하게 지으면서 공간을 정돈할려고 짓고자 L자 형태로 동일하게 지었습니다. 중간에는 다 주차장입니다.

특이점은 세대당 주차대수가 2대로 우수한 주차공간을 확보하고 있습니다.

 

주차공간이 많아서 그런지 방문차량에 대한 감시가 철저했습니다.

 

 

윗쪽 주차장에 차들이 가득하고요! 지하주차장에는 94년도 식이라 세대와 연결이 안되어 잘 이용하지 않는 것 처럼 보였습니다.

 

 

역하고는 바로 옆으로 초역세권입니다. 역과 상가가 바로 아파트 초입으로 이용이 매우 편리해 보였습니다.

 

일대에 계룡리슈빌과 같은 도시형 생활주택도 최근 많은 가격 상승을 하여, 일대는 소규모 아파트들이 많고 신혼부부나 2호선 이용 사회 초년생들이 이용하기에 진입 아파트로 좋아보였습니다.

 

95년에 지어졌지만 세대가 작고 용적율이 높아 리모델링 밖에 할 수 없을 것 같고

아직 리모델링 이슈에 대한 움직임은 없다고 합니다.

 

도시형 생활주택은 아파트와는 달리 일반적으로 투자성이 별로 없다고 보지만, 지역 입지가 좋아 가격 상승이 좋다고 합니다.

 

당산삼성2차는 97에 지어진 392세대 393% 용적율을 보이는 아파트로

아파트 자체만 놓고 본다면 가치가 높지는 않습니다. 역하고 거리도 좀 있고요!

하지만 최근 국회대로 지하와 이슈로 매매가 8억에 전세가 4억을 기록하고 있을 정도로 상승세가 무섭습니다.

 

 

 

 

 

3) 영등포 구청역의 당산삼성4차입니다.

 

일대의 현대 대장이고 03년도에 지었으며 1,391세대에 299% 용적율, 33평 기준 13.5억 매매가에 전세가 7억 정도합니다. 이곳의 특이점은 33평 RR은 14.3억 정도 하는데 43평이 14.8억 정도합니다. 실거주까지 고려한다면, 4인 가족은 43평 생각을 해 보시면 아주 좋습니다. 특히 33평은 갭이 7억 정도이나 43평은 5억 정도여서 미리 갭 투자 하시고 향후 이 지역에 대한 가능성을 보는 것은 중요한 투자 포인트로 보입니다. 14.8억에 매물이 물려 있는 것은 현재의 정부 부동산 대출 규제인 15억 허들 때문이므로 이 기회는 좋은 기회입니다.

 

하지만, 일대 신규 입주를 하는 당산 센트럴 아이파크가 현재 33평 기준 17억까지 거래가 되고 있어 이 기회의 순간이 길지는 않을 수도 있다는 생각이 들었습니다.

 

 

 

래미안4차와 당산센트럴아이파크는 한 아파트 처럼 네모 반듯한 구획에 있어 두 아파트 다 입지가 아주 좋아 보였습니다.

 

 

 

정방향에 아파트들이 아주 잘 지어졌습니다.

 

 

역시 안쪽으로는 차량 통제가 되어 있습니다.

 

필로티 구조와 일반구조가 혼합되어 있습니다. 아파트 안쪽 조경이 너무 잘 되어 있어 살기에 좋은 아파트 라고 생각이 많이 들었습니다.

 

 

주민들을 위한 편의와 조경 시설도 잘 되어 있습니다.

 

 

주차장은 각 출입구에서 바로 입장하게 되어 있고 차량 통제는 아주 잘 되고 있습니다.

 

단지 바로 옆 상가가 아주 잘 되어 있습니다. 1층에 생활필수 상점들이 윗층에서 병원, 학원들이 많아서 주민들이 편안하게 이용을 잘 할 것 같습니다. 향후 아이파크 입주했을때도 여기 상가를 많이 이용할 것 같습니다.

 

 

마지막으로 당산센트럴아이파크입니다. 20년 5월 입주예정으로 현재 마지막 준비를 하고 있습니다. 현재 매매 물건은 거의 없습니다. 이는 전매제한 단지로써 일부 원주민들만 거래가 가능한 상태로 거의 구매는 힘들다고 보시는게 맞다고 설명하십니다. 부동산에 나오는 매물이 전무하고 원주민들이 자체적으로 거래하는 물건이 간간히 있다고 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

용적율이 299%이므로 최근 지어진 아파트 답게 좀 답답한 공간활용은 보이고요!

일대 대장이 신축으로 인해 입주와 동시에 이 아파트로 바뀌었기 때문에 향후 가격이 어떻게 리드될지는 궁금증으로 남기면서 이번 임장을 마무리하게 되었습니다.

 

그럼, 이만!

 

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