인서울이 싸게 느껴지는 유동성 장세 인 것 같습니다 2편(20년 2월 8일 이후.... 8개월이 지난 지금)

안녕하세요?

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최근 전세가의 급격한 상승으로 특이 동향이 느껴져서 느낌을 정리해 봅니다.

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올해 2월 유동성 장세와 서울의 저평가된 구축을 이야기 한 적이 있습니다.

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https://blog.naver.com/echo3192/221800733884

 

 

인서울이 싸게 느껴지는 유동성 장세인 것 같습니다.(서울 저평가, 호재지역)

최근 수용성(수원, 용인, 성남)이 인기를 끌고 있습니다(급등장세라고 표현을 하기 시작하네요!) 사실 역세...

blog.naver.com

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위 글 내용의 요약은 수지, 영통, 수원일대 아파트 가격의 상승으로 봤을 때

서울 구축지역이 저평가된 것 같다는 생각이였는데요!

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아시겠지만, 지금이나 그때나 유동성은 최고 수준입니다. M1/M2 비율이 34%를 돌파한 시점으로 M1은 6개월 이하 바로 현금화 가능한 현금성 자산이고

M2는 6개월 이상 현금화 가능한 자산이라고 볼때 현재는 유동성이 역대로 풍부한 시기입니다.

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<유나바머님 그래프 참고했습니다-미리 감사!>

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과거에 86, 06, 20년 이 특징이 있었습니다. 86년은 다들 아시아게임할 때 정도로만 기억하실 것이고 저도 그땐 어려서..그래도 느낌은 다들 한참 잘 살기 시작하던 시기로 기억되네요! 06년도는 노무현정부 4년차도 부동산이 엄청 올랐던 시기입니다. 20년도는 지금 느끼시는 그대로인 시기로 현재는 더 걱정되는게...

임대차 3법으로 전세가가 엄청나게 상승한 시기와 겹칩니다.

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오늘은 그 전세가 때문에 발생되는 현재 특이점이 포인트입니다.

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전세의 큰 변화는 89년과 20년에 큰 변화가 있었던 것 같습니다. 89년에는 1년에서 2년으로 크게 변경되었고 올해는 아시다시피 전세 3법이 통과되었습니다.

불가피(?)하게 전세가는 상승하게 되어 이는 매매가와 붙어 버린 상황을 재현하게 되었습니다.

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즉 위에 유동성+전세가 상승이 또 다른 부동산의 변화를 가겨오지 않나 싶습니다.

(위에 유동성 풍부한 해와 전세 정책 변화가 일치하는 해가 올해입니다)

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여기에 유동성을 좀 더 보시면 현재 가가호호 여유자금 5천정도는 있다가가 기사로 나올 정도도 유동성이 많아서 보통 새차를 구매하거나 주식을 하시거나 부동산에 투자를 하십니다. 부동산은 최근까지 5천정도에서 가능한 지방 분양권이 불타오르다 7/10 대책으로 지금은 다소 소강 국면입니다.

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그런데, 주식 또한 얼마전까지 2450의 2차 전고를 찍다가 조금씩 흘러 내리고 있습니다. 이는 그만큼 주식으로의 투자자금의 유입은 한계가 있는 것 같고 최근 3억이상 대주주 조건이나 9월에 해제되어야 했을 공매도 금지 같은 외국인 유입 요인들이 연장되면서 투자 매력이 많이 줄은 것 같습니다.

 

 

그러면, 이제 다시 부동산으로 턴 할 타이밍인 것 같은데, 최근 전세가가 큰 이슈이네요!

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제가 2월달에 언급한 송파 파인타운/강북 그랑빌과 성복 롯데캐슬을 비교해 보겠습니다.

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송파 파인타운은 송파의 엔트리에 가까운 아파트로 송파에서 저평가된 아파트라는 평가를 많이 받고 있습니다. 조만간 복정역과 수서역 역세권 개발이 호재인 아파트이고요!

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=102&oid=003&aid=0009951838

복정 역세권 스마트시티, 위례신도시 랜드마크 가시화

강북 그랑빌 아파트는 광운대 역세권 개발을 곧 할 지역으로 GTX C와 동부간선지하화를 할 호재 지역 아파트입니다.

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=366&aid=0000608437

뜸들이던 광운대 역세권 개발 '속도'

 

성복 롯데캐슬은 22년 신분당선 신사연장과 판교의 확장성(현대중공업, 두산 5천명 이상 입주)으로 향후 가치 상승이 예상되는 지역입니다.

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그런데, 단순 가격만 놓고 보겠습니다.

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                                   20년 2월                    20년 10월(실거래기준)

송파파인타운 3단지(33평)     11.2억                    11.5억 (+0.3억)

그랑빌 33평                          8억                      8.9억(+0.9억)

성복 롯데캐슬35평              11.7억                    12.8억(+1.1억)

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호가는 송파파인타운 13억, 그랑빌 9억 5천, 성복 롯데캐슬 14억이상

다양하게 나옵니다.

 

 

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성복 롯데캐슬이 신축의 잇점이 있다면 송파파인타운은 그래도 인서울이라는 잇점이 그랑빌은 호재가 엄청날 곳입니다.

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부동산을 투자하는 방법은 돈이 많으신 분들은 그냥 좋은데 가서 사시면 되나,

보통의 분들은 자본이 저스트가 많아서 호재 지역 분석을 통해서 향후 가치를 보고 투자를 하셔야 수익이 높다고 생각합니다.

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위 세 아파트의 차이는 무엇을까요? 저는 전세가라고 보고 있습니다.

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송파파인타운 3단지 최근 전세 8억 거래 소식이 들리고 그랑빌 33평 4.5억,

성복 롯테캐슬8~10억까지 호가는 다양하게 나오네요!

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갭의 차이가 줄어듭을 느껴서 투자를 하셨거나 실거주 고려 불안해서(아님 전세가 상승이 두려워) 집을 구매하는게 아닐까 싶습니다.

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최근 거래된 성복 롯데캐슬은 새 아파트이고 인근 학군도 아주 우수합니다. 거기에 신분당선의 강남, 판교 접근성과 인근 성복역 롯데몰등... 말 그댈도 실거주 관점에서는 장점만 가진 곳입니다. 즉 가치가 우수한 곳은 확실하나 가격에 대해서는 지금의 유동성과 전세난이 가격을 변화 시키는 것 아닐까 하는 생각이 듭니다

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이에, 저는 이후 이 아파트들을 포함한 서울과 수도권의 아파트들은 가치와 가격이 어떻게 변할지 흥미로운 포인트가 아닐까 싶습니다.

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인서울일지 vs 우수 수도권일지?

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마지막으로, 세 지역 임장 내용은 아래 참조 바랍니다.

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https://youtu.be/AfcRrNtU_s8

 

https://youtu.be/PbiSdccijdA

 

https://youtu.be/nTYHeVs7g4A

 

 
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