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자산 리밸런싱(210917)금융 2021. 9. 18. 07:47728x90
다주택자라고 하면 제일 많이 듣는 질문이 있습니다
다주택 하면 세금 많이 안 내나요?
(속마음:세금 많이 내니 부동산 투자말고 같이 놉시다)
서울은 이미 비싸지 않나요?
(속마음:비싼거 그만 사고 같이 놉시다)
vs
다주택자 투자 전략이 어떤게 있나요?
(속마음: 전 진짜 투자를 열심히, 잘 하고 싶습니다)
제가 봐선 2채부터 다 주택자라곤 하지만 진짜 다주택자는 자산 리밸런싱이 되는자 라고 생각합니다!자산 리밸런싱이란 주식의 포트폴리오 교체하듯히 부동산 포함 전체 자산의 리밸런싱(효율적 바꾸기)를 의미 합니다! 이는 경제학에 파레토최적이라는 균형점이 있는데 부동산 정책이나 주식 규제책 등 환경의 변화에 맞춰서 최대의 효과를 낼 수 있는 상태로 자산을 교체하는 작업을 의미합니다!
저는 10년부터 주식 양방향, 17년부터 부동산 투자를 본격적으로 해 왔고 기본적으로는 주식과 부동산의 리밸런싱이 기본이고, 19년 부터는 부동산안에서도 적극적인 리밸런싱을 해 오고 있습니다!
(서울은 리밸런싱이 힘듭니다-서울포함 수도권은 지키는 투자하고 있습니다)
우선, 19년에는 공동 투자한 서울의 아파트 33평을 매도(비과세로 인한) 하면서 동일 아파트 25평을 구입했습니다(향후 가치가 커서 준공임까지 하면서요)
19년 지방 구축(a)을 하나 매수 했습니다
20년 여름 지방 분양권(b)과 동시에 수도권 구축(c)을 매수 했습니다
21년 봄 수도권 구축(c)을 6월이전 단기 세금 45프로 내고 매도했습니다
그 돈과 서울 기존 아파트 전세금 상승분을 적극적인 협상으로 통해 받아 서울 민간임대 아파트(d)를 구입했습니다!
적극적인 협상: 5프로 주장하는 세입자에게 시세데로 올리고 2천 만원 합의금 줌 (이유는 적극적인 레버리지)
4월은 공시지가 확정되는 달입니다!
20년까지 1억 미만이던 지방준신축(15년식)을 게시기간 1억이상된다는 걸 확인하고 4월 1억 미만 1프로 취득세 내고 매수(e)했습니다 이 지역은 23년까지 공급 절대 부족으로 전세가가 밀어 올려 실거주자가 이 가격대 구입 엄청하실껍니다
1억 미만은 수요/공급보고 2년 있다 3억미만 일반과세 보고 사는 겁니다
7월 다른 지방 1억 미만을 하나 더 매수 했습니다(f)
9월 a를 최고가에 매도하고 e 아파트매수한 지역 분양권을 추가 매수(g) 했습니다
자, 자산 리밸런싱이 느껴지시나요?
분양권 b는 23년 입주, g는 24년 입주로 그 동안 세금 없음
구축 a,c가 e,f가 되었고 기존 전세가 상승으로 d를 또 만듬!
(세금상 금액 a+c>e+f 이고 d는 세금없음)
매가의 상승은 별개로 보더라도 세금이 늘지는 않는데 효율적인 자산 리밸런싱이 된 겁니다!
https://m.blog.naver.com/echo3192/222481886857https://m.blog.naver.com/echo3192/222374770753
[네이버 블로그]
구미 분양권 하나 매수 했습니다(ft. 구미푸르지오센트럴파크)
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