부동산 매수,매도 꿀팁!

안녕하세요? 똑형입니다.
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오늘은 부동산 매수/매도 꿀팁​ 에 대하여 설명드려 보겠습니다.
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부동산을 매수 잘하는 법은 많이들 이야기 하십니다.
역세권 대단지 로얄동에 로얄층을 사라고 잘 알려져 있습니다.
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매수할때 주의할 점은 아파트 가격 상승기에 있습니다.
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왜냐하면 하락기에는 팔려는 사람보다 살려는 사람이 적기 때문에 수요와 공급에 의하여 가격대비 가치가 훌륭한 매물을 선택하셔서 살 수 있습니다.
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하지만, 상승기에는 매물도 많지 않고 가격 상승이 심하면 몇주사이에 1억이상 올라가버리기도 함으로 빠른 의사 결정이 필요합니다.
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기본적으로 괜찮은 매수 매물을 찾기 위해 여러 부동산을 찾아가서 물건을 파는 것처럼 이야기를 해야 합니다. 그러면 그 때 최고가를 이야기 하는 곳이 나중에 매도시 필요한 부동산으로 키핑해 두시고 팔때는 반대로 사는 것 처럼 해야 제대로된 가격을 알 수 있습니다. (매수하실때 팔 것을 생각하시는게 전문가입니다)
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매수기 중요한 포인트는 계약서 작성에 있습니다.
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아파트 매수 계약서는 일정에 따라 가계약금(계약금일부)-계약금-중도금-잔금으로 나뉘어 집니다.
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상승기에는 확신이 들면, 가계약금인 계약금 일부를 많이 넣으셔야 합니다.
보통 몇백 넣으시는데 1억까지도 고가는 넣어도 됩니다.
왜냐하면 급격한 상승기에는 배액배상이 빈번하게 발생하기 ​때문입니다.
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가계약금 입금 후 본계약이 진행되는데, 본계약은 보통 전체 매매가의 10% 선에서 입금되나 양자가 합의하기 나름입니다. 가계약전 문자 메시지 등으로 계약 사항 전반에 대해 개괄적으로 협의를 하기에 배액배상은 가예약상태에 보통 계약금 상당을 명기하기도 합니다. 이 후 본계약 진행 후 상승기에는 매수자는 중도금까지 불안하게 지내게 됩니다.
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매도자 역시 계약금보다 가격이 상승하면 배액배상의 유혹을 생각하게 됩니다.
그 때 ​매수자 입장에서는 중도금 밀어 넣기​를 생각합니다.
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중도금 밀어넣기라 함은 잔금에서 계약금을 뺀 금액을 중도금 기일 전에 매수자가 밀어 넣는 행위로 이 행위가 인정 받기 위해서는 계약서에 "중도금 기일 전 입금 금지"​라는 내용을 넣지 않으면 인정됩니다.
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즉 매수자 입장에서는 저 문구가 혹시 모를 상황에 대비한 반드시 넣어서는 안될 말이고 매도자는 반드시 넣어야 하는 문구입니다. 실제 판례로도 중도금 밀어넣기는 인정됩니다.
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매도자는 인정하지 않는다고 공탁을 해 버리는 경우도 있으나 계좌 자체를 오픈해 놓은 상태로 돈이 입금되면 사실 매도자가 특별히 할 수 있는게 없습니다.
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다음으로 매도 꿀팁입니다.
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부동산은 매도가 예술이여야 한다는 말이 있습니다.
즉 매수보다 많이 어려운게 매도이기 때문입니다. 그것도 많이 이익을 남기기 위한 행위가 되어야 잘 매도한 경우라고 인정되기 때문입니다.
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부동산 가두리라고 있습니다.

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이를 피하기 위해서 위에 매수할때 매도하는 것처럼 가격 잘 쳐주는 부동산을 잘 확인해 두라고 했습니다.
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흔히들 착각하시는게, 부동산 많이 내 놓으면 빨리 팔린다고 생각하시는데,
그건 오해이십니다. 팩트는 해당 물건이 흔히 말하는 모든 부동산의 보여주기 집이 되어 버립니다.
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많이 내놓는게 중요한 게 아니라 가격을 저렴하면 잘 팔리는게 팩트이고
부동산은 그 상태에서 가격을 잘 받아주는 매도자 편이 되어야 합니다.
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부동산에 내편이 아니란 생각이 매도과정에서 한번이라도 들면 그 느낌은 100% 맞습니다. 부동산은 내편이 아닌 경우가 많습니다. 왜냐하면, 복비를 매수자, 매도자 양쪽에서 받고 물건 매매만 잘 되면 되지 높은 가격은 부동산 사장님 관심거리가 아니기 때문입니다.
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따라서 매도시 물건은 1~2군데만 내 놓으십시요!
그리고 인터넷에 올리지 마시고 공동중계 하지 마시라고 명확하게 이야기 해야 합니다.
그리도 금액과 기한을 정확하게 이야기 해야 합니다.
1~2군데는 한곳은 가격 잘 쳐주는곳(매수시 적어 둬야겠조?), 한곳은 대로변등 시인성 좋은 곳입니다
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그러면, 부동산 사장님 입장에서는 제1순위 매물이 제것이 됩니다.
인터넷에 올리면 자연스럽게 공동중계가 되어 버리고 순간 복비는 1/2이 되어 버려서 부동산 사장님의 관심도는 반으로 줄어 듭니다.
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부동산 사장님이 내 편이 아니기 때문에 몇가지 질문을 통해서 사장님은 본인의 페이스로 끌고 가 버리는데 예를 들어,
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"3억에 내 놓으셨는데 요즘 매물이 많아 2억 8천에는 손님이 있다"
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그런 식으로 연락이 옵니다. 실제는 손님도 없고 부동산 사장님은 그냥 팔기 위해서 저가로 내릴 것을 종용하는 것입니다. 즉 정확한 디렉션은 부동산 사장님에게
부동산 전문가의 포스를 남겨서 빠른 행동만 남기게 됩니다.
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간혹 급하게 내 놓으실때는 여러 군데 내 놓고 복비를 빨리 파시고 얼마 이상 파시면 더 들이겠다는 제안은 가능하나 and 조건이 되어야지 or 조건이 되면 부동산 사장님은 순간 급하게 팔아야 하는 사정이 있구나로만 생각해서 호갱님이 되시기 좋습니다. (그리고 부동산 물건 내놓고 여러번 전화 하지 마세요!)
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오늘은 부동산의 매수와 매도 꿀팁에 대하여 알아 보았습니다.
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정리를 하자면,
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부동산 사장님보다 아파트 정보는 덜 알더라도 심리에서 지면 안됩니다.
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부동산 사장님은 본인 편이 아니다란 생각으로 최대한 내 일은 대신 해 주는 일은 하면서 수수료 받는 사람이 부동산 사장님이라는 인식을 심어줘야 제대로된 매매가 가능하다는 점 잘 아시면 좋을 것 같습니다.

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